Волоколамское ш., 42 км от МКАД
Воскресенки-1-Сорокино СНТ, Истра гор. округ
Дача 25 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 29.08.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 902 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 84 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 43 тыс.–215 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −124 %, ROI −55 %.
Коммуникации: канализация — центральная; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Холщевики ≈11 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23991
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2.2 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 902 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 098 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 83 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Воскресенки-1-Сорокино СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенки д. | 7 сот. | 1 085 000 | 155 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воскресенки д. | 14 сот. | 3 780 000 | 270 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воскресенки д. | 11,8 сот. | 3 540 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воскресенки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Татищево д. | 25 сот. | 2 150 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба-2 СНТ | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Татищево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дружба-2 СНТ | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дружба-2 СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 182 / 75 000 / 215 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 594 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 514 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 435 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 275 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 575 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −124 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Нектар-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Альтаир-2 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Истра-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 485 000 | 74 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Благодать ДНП | 20 м² | 5,5 сот. | 4 300 000 | 215 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Курорт СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Продам дачу в круглогодично охраняемом Снт. До участка дорога(зимой чистят). В доме, веранда, комната, сан узел. Электричество. Водоснабжение (скважина, центральная канализация). Хоз постройка в виде двухкомнотного вагончика, также туалет на улице. Могу обсудить варианты обмена, на комнату(в северо-восточном округе Москвы) или автомобиль. Более подробную информацию могу дать по телефону. О просмотре просьба сообщать за ранее.