Волоколамское ш., 45 км от МКАД
Подводник СНТ, Истра гор. округ
Дача 107 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 976 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Ядрошино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23989
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 181 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 976 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 024 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 916 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Подводник-2 СНТ | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Филатово д. | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шишаиха д. | 13,2 сот. | 3 300 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Филатово д. | 8,1 сот. | 1 010 000 | 124 691 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Филатово д. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Филатово д. | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Филатово д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Филатово д. | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 241 / 35 500 / 58 750 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 593 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 413 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 616 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Бутырки д. | 102,2 м² | 7,2 сот. | 2 900 000 | 28 376 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Строитель-2 СНТ | 96 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Кировец СНТ | 120 м² | 9 сот. | 6 150 000 | 51 250 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Экос СНТ | 108 м² | 8 сот. | 890 000 | 8 241 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Черемшина СНТ | 105 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 85,9 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 22 119 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Зенькино д. | 100 м² | 6,6 сот. | 3 550 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лысая Гора СНТ | 125 м² | 8 сот. | 9 200 000 | 73 600 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Москворечье СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ананово д. | 92 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 46 739 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний дачный дом в Снт Подводни-2, д. Марково-Курсаково Истринского района. 65км от Мкад по Новорижскому или Волоколамскому шоссе. Участок 6,5 соток правильной формы, ровный, ухоженный газон, клумбы, плодовые деревья и кусты, расположен на крайней, тупиковой улице граничащей с лесом. Дом одноэтажный с мансардой общей площадью 107 м2. Деревянный брусовой, обшит вагонкой. Для летнего проживания (отопления нет). На первом этаже террасса она же кухня и большая гостинная, на мансарде две комнаты. Имеется баня. Электричество, центральное летнее водоснабжение + своя скважина, туалет на улице. Удобный круглогодичный подъед. В ближайшей деревне есть магазин Пятерочка (с услугой доставки), в 10-15 минутах озеро для купания и рыбалки. Продажа от собственника. Посредников прошу не беспокоить.