Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Находка СНТ, Истра гор. округ
Дача 90 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; цена не менялась с 06.06.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −102 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Румянцево ≈6,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23988
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 578 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Знамя Победы СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Знамя Победы СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Западное СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Буланино д. | 11,5 сот. | 7 500 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Брикет пос. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Брикет пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Брикет пос. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Буланино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Брикет пос. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 33 608 / 67 045 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 417 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 149 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 201 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Знамя Победы СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Находка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 171 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тростянка СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 23 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фортуна СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 26 201 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мамошино д. | 90 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Магма СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Весенний СНТ | 96 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Юстиция СНТ | 88 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 67 045 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Медовое СНТ | 77,6 м² | 10,5 сот. | 2 500 000 | 32 216 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Красная Горка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 10.07.2025 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 2 900 000 (−800 000) | история площадки |
| 20.02.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 500 000 (+800 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшой уютный домик. Покупалось для себя, но все сделать не успели. В настоящее время вынуждены продать в недоделанном виде. Установлена станция биологической очистки Тверь. Электричество 3 фазы 15 квт( разводка по дому не доделана). Установлена кухня, холодильник. Все новое. Проведен проводной WI-FI. Закуплено, но не установлено- пластиковые окна, душевая кабина, система усиления сигнала сотовой связи. Имеется система водоснабжения для полива растений. В 15 минутах ходьбы прекрасное озеро. В 5 минутах ходьбы родник с питьевой водой.