Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Кооператор СНТ, Истра гор. округ
Дача 42 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 907 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 52 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Холщевики ≈9,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23986
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 907 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 193 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ананово д. | 7,5 сот. | 1 834 880 | 244 651 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананово д. | 9 сот. | 2 030 000 | 225 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананово д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананово д. | 8,6 сот. | 1 950 000 | 226 744 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Возрождение СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ананово д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ананово д. | 5,8 сот. | 2 000 000 | 344 828 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ананово д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ананово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ананово д. | 10,3 сот. | 2 714 050 | 263 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 444 / 74 000 / 97 222 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 017 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Мартюшино д. | 40 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Московский Писатель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лужок СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 910 000 | 80 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Подсолнух Парк КП | 36 м² | 6 сот. | 1 888 000 | 52 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Елочка СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сафонтьево СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Андреевское-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Андреевское СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 89 212 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Верхуртово д. | 52 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 75 962 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью пять соток с садовым домом летнего исполнения (с печкой) в снт Кооператор (12 км от г. Истры, по маршруту автобуса 33). Участок продается первым хозяином, обрабатывался и использовался только для выращивания плодов, овощей и цветов. На участке: теплица, площадка для небольшой автомашины, хозяйственные постройки, в т. Ч. Душ с дровяным титаном. Дом двухэтажный площадью 5*6 (на первом этаже комната площадью 18 кв. Метров (с печкой) и терраса (12 кв. Метров, приспособлена под кухню). На втором этаже комната (14 кв. М.) и две большие кладовки (по длине дома). Продается за 3100 тыс. Рублей. (фото участка и планировки дома прилагаются).