Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Макариха СНТ, Истра гор. округ
Дача 10 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 38 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,68 млн → дом ≈420 тыс. ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Ремонт ≈100 тыс. ₽; дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Курсаковская ≈8,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23985
Рейтинг 62/100 · уверенность 38 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 30 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 7.5 |
| участок | 5 | 73 % | 10.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 680 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 420 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Будьково д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Карасино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Карасино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карасино д. | 7,5 сот. | 2 499 869 | 333 316 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карасино д. | 7,5 сот. | 1 999 006 | 266 534 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 7,5 сот. | 1 999 000 | 266 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На земельном участке (Лпх) 1200 кв. М. Расположен дом ( не достроен), баня, гараж, колодец, туалет. Есть две теплицы, садовые деревья(яблони, вишня, сливы), плодовые кустарники(смородина, жимолость). Территория Лпх охраняемая. Рядом лес, озеро. Хорошие соседи, многие живут в зимний период. Отличное место для тихого семейного отдыха. Граничит с лесом. Возможно увеличить площадь.