Волоколамское ш., 26 км от МКАД
Высоково-1 сад. уч., Истра гор. округ
Дача 62 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 61 %
Земля ≈217 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,84 млн / целевая ≈6,15 млн / пессимист. ≈5,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,59 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Манихино II ≈1,5 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23984
Рейтинг 75/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 35.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 216 868 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 735 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 365 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 016 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Высоково д. | 10 сот. | 5 950 000 | 595 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высоково д. | 7,6 сот. | 2 500 000 | 328 947 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 21 сот. | 7 100 000 | 338 095 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 27,5 сот. | 8 541 000 | 310 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 5 сот. | 1 090 000 | 218 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 5 сот. | 915 000 | 183 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 27,5 сот. | 11 900 000 | 432 727 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высоково д. | 10,9 сот. | 4 480 000 | 411 009 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высоково д. | 8,8 сот. | 1 905 120 | 216 491 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 966 / 103 093 / 148 387 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 496 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 595 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Санниково д. | 62 м² | 10,3 сот. | 9 200 000 | 148 387 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Троицкий пос. | 63,3 м² | 9 сот. | 12 400 000 | 195 893 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Арбат-1 СНТ | 69 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 62 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Снегири пгт | 65 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 107 692 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дружба СНТ | 58 м² | 6,4 сот. | 4 200 000 | 72 414 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 77,6 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 103 093 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Никулино д. | 55,1 м² | 6,1 сот. | 6 500 000 | 117 967 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ильино д. | 63,2 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 113 924 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Манихино СНТ | 80 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 78 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Истра-2 СНТ | 71,2 м² | 8,2 сот. | 3 700 000 | 51 966 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По объекту внесен аванс до 15.11! Дача в близи Мкад! Продается уютная дача площадью 62 кв. М с двумя этажами, построенная из бруса. Дом расположен на участке 8 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. Внутри выполнен косметический ремонт, стены отделаны деревом, создавая теплую атмосферу. В доме две комнаты, а также терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. На участке есть колодец и выгребная яма для водоснабжения и канализации соответственно. Для удобства подключено электрическое отопление. Также доступно кабельное/цифровое ТВ. Транспортная доступность обеспечивается близостью к остановке общественного транспорта. В шаговой доступности находится магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным.