Волоколамское ш., 46 км от МКАД
Березка СНТ, Истра гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 925 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 132 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 128 тыс.–233 тыс. ₽/м², медиана 169 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль −864 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Ядрошино ≈4,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23981
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 131 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Троица д. | 8 сот. | 1 339 000 | 167 375 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Троица д. | 7,6 сот. | 1 528 000 | 201 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра-2 СНТ | 6,1 сот. | 1 200 000 | 196 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Троица д. | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок ДНП | 7,2 сот. | 3 500 000 | 486 111 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Троица д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лужки-3 СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветерок ДНП | 12 сот. | 1 560 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветерок ДНП | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Троица д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 127 500 / 168 750 / 233 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 751 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 613 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 476 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 201 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -864 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Варвариха д. | 18 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 66 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сапфир СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Кооператор СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Луна-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик 18кв утепленный, с земельным участком 6сот. Есть возможность увеличить в сторону леса. Собственный выход в лес. Электричество 15квт от Моэск. Газ по границе Снт. Парковка на две машины. Снт закрытого типа, всего 25 участков, при въезде шлагбаум (металические ворота) открываются по звонку от собственника, видеонаблюдение при въезде и на участке. Центральное водоснабжение(на участке). Оптоволоконный интернет. Задняя часть участка огорожена сеткой рабицей, калитка. По бокам сделан каркас забора под штакетник. Площадка под основной дом расчищена, можно построить дом и прописаться. Закручены сваи под баню, много дров. Очень удобный выезд на Новорижское шоссе, до Мкад-50км. Собсвенник. Могу построить дом по вашему проекту. Есть готовые проекты.