Объект №23980 · дом · в продаже

Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Шелестово КП, Истра гор. округ
Дача 40 м², участок 8,3 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Холщевики ≈7,2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23980

Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %

Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Продам дачу на участке 828 кв. М. В Снт "Истра", уч.17, расположено рядом с дер. Бужарово. Снт граничит с большим лесным массивом, недалеко Истринское водохранилище. На участке 2 дома, один 40 кв. М., другой 24 кв. М, сарай, туалет и летний душ на улице, имеется колодец. Дороги в снт отсыпаны асфальтовой крошкой, зимой чистятся, некоторые соседи живут постоянно. Прекрасное место для отдыха, чистый воздух, в лесу много грибов и ягод. Участок собственности с момента образования снт. Продаю сам (собственник), в помощниках, агентах и посредниках не нуждаюсь. Осмотр по согласованию в выходные. Небольшой торг при осмотре, по телефону не торгуюсь и ценообразование не обсуждаю. Звонить с 10 до 18.