Волоколамское ш., 61 км от МКАД
МВД СССР Рузское-2 СНТ, Рузский гор. округ
Дача 117 м², участок 9,3 сот., брус.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈2,14 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 91 км ≈2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23979
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 65 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 619 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 631 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 940 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Монтажник-1 СНТ | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Стекло СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Монтажник-1 СНТ | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Успенское д. | 18,2 сот. | 9 900 000 | 543 956 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 269 / 40 179 / 58 333 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 296 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Андрейково д. | 110,8 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 44 224 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рождествено с. | 112 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 40 179 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Подолы СНТ | 110 м² | 6,4 сот. | 2 850 000 | 25 909 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Виктория СНТ | 110 м² | 12 сот. | 11 900 000 | 108 182 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 93 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 25 269 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Пролетарский Садовод СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Истрамебель СНТ | 132 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Головино д. | 120 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Подолы СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 36 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Фортуна СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 26 201 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | смена цены | 3 300 000 → 3 250 000 |
Описание
Продается уютный дом из бруса площадью 117 м2 с косметическим ремонтом. Дом построен в 2002 году и расположен на участке Снт. В доме два этажа, три комнаты, печное отопление, цифровое ТВ. На территории имеется баня, что добавляет комфорта и уюта. Дом находится в доступности от асфальтированной дороги, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация представлена выгребной ямой. Санузел расположен на улице. Этот объект недвижимости станет отличным местом для отдыха и проведения времени на свежем воздухе.