Волоколамское ш., 27 км от МКАД
Механизатор СНТ, Истра гор. округ
Дача 77 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 65 %
Земля ≈630 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,52 млн → дом ≈880 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,36 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈436 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь.
До ст. Троицкая ≈0,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23975
Рейтинг 51/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 629 915 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 520 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 880 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Здоровье СНТ | 7,6 сот. | 7 919 950 | 1 042 099 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимирязевец СНТ | 11,9 сот. | 8 330 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Станции Манихино пос. | 8,1 сот. | 5 100 000 | 629 630 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Троицкий пос. | 9 сот. | 7 000 000 | 777 778 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 6 500 000 | 1 083 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Троицкий пос. | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Оргстроевец СНТ | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Санниково д. | 10 сот. | 5 250 000 | 525 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Санниково д. | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Санниково д. | 13 сот. | 4 650 000 | 357 692 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 565 / 81 238 / 107 692 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 958 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 362 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 436 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Манихино СНТ | 80 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 78 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 77,6 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 103 093 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Арбат-1 СНТ | 69 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 62 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Фотон СНТ | 78,5 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 159 236 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Светлогорье КП | 81,8 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 84 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Петровское с. | 70 м² | 6 сот. | 10 590 000 | 151 286 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Снегири-2 СНТ | 78,6 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 76 336 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Снегири пгт | 65 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 107 692 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Русич ТСН | 65 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Снегири-2 СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 44 565 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Механизатор", Истринский район, Ивановское с/пос. Отличный вариант для тех, кто ценит природу и тишину. Расположение и инфраструктура: 15 минут на велосипеде и вы на берегу реки Истра (можно купаться!). 15 минут пешком до ж/д станции Манихино, 10 минут до станции Троицкая. Удобно добираться до Москвы. Асфальт почти до Снт, зимой дороги чистят. Круглогодичные соседи всегда рядом помощь и общение. Дом и участок: Дом 77 кв. М: бревенчатый, с пристройкой (2005 г.), второй этаж щитовой. Крыша оцинкованное железо, фундамент ленточный, окна пластиковые. В пристройке печь-камин, в доме электричество, вода из водонапорной башни. Есть погреб для заготовок и хозблок для инструментов. Участок 4 сотки, межевание выполнено, земля сельхозназначения (для садоводства). Звоните прямо сейчас.