Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Шишаиха д., Истра гор. округ
Дача 52 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 17.07.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,59 млн → дом ≈910 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −672 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Курсаковская ≈5,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23972
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 590 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 910 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шишаиха д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шишаиха д. | 7,4 сот. | 1 150 000 | 155 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишаиха д. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишаиха д. | 13,2 сот. | 3 300 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 860 000 | 190 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 632 / 85 750 / 104 839 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 343 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -672 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Москворечье дп | 52 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ладья СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 89 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Карцево д. | 55 м² | 15 сот. | 5 600 000 | 101 818 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесная Быль СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Кореньки СНТ | 50 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Холщевики-1 СНТ | 56,4 м² | 8,3 сот. | 5 200 000 | 92 199 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Путеец СНТ | 62 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 104 839 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рыбушки д. | 40 м² | 10 сот. | 3 950 000 | 98 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шелестово КП | 40 м² | 8,3 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Аэлита СНТ | 66 м² | 8,8 сот. | 4 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, участок Ижс ( прописка) в д. Шишаихa (Шишaeво) Моcкoвcкoй области, в 45 минутax oт Мkaд, в 15 минут от станции Румянцево. Участок 15 соток, правильной прямоугольной формы, на участке имеется небольшой пруд. Не на склоне, не в низине. Электричество 15 квт, сельский тариф, газ утвержден администрацией на 2030 год. Вода и канализация самостоятельно. На участке стоит 2х этажный деревяный дом. Хорошие дороги, зимой чистят. Транспортная доступность. Рядом магазин Пятерочка. Вокруг отличные леса, много грибов. Посёлок тихий, соседи дружные. 1 взрослый собственник.