Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Москворечье дп, Воскресенск гор. округ
Дача 52 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,12 млн → дом ≈2,38 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −980 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. пл. 73 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23971
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 947 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 120 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 380 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Подводник-2 СНТ | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Филатово д. | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рижская Роза ТСН | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рижская Роза ТСН | 7,4 сот. | 4 500 000 | 608 108 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ядромино д. | 12,7 сот. | 6 200 000 | 488 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ядромино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ядромино д. | 7,5 сот. | 2 800 000 | 373 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Филатово д. | 30 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Филатово д. | 8,1 сот. | 1 010 000 | 124 691 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Глебово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 70 102 / 134 615 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 486 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -980 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 49,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рубцово д. | 53,1 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 87 571 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Быль СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Жилкино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Елочка СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 48 387 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ладья СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 89 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дубки СНТ | 56 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 119 643 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Холщевики-1 СНТ | 56,4 м² | 8,3 сот. | 5 200 000 | 92 199 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Искра-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дом 52,5м, участок 8 соток, Снт Москворечье, Московская область, Истра муниципальный округ. Новорижское шоссе 61 км от Мкад, Волоколамское шоссе 64 км от Мкад. Дом 52,5 деревянный, летняя кухня 16м. Коммуникации подьездная дорога асфальт ( чистят зимой), водопровод, электричество. Ж/Д станция 15 минут пешком.