Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Находка СНТ, Истра гор. округ
Дача 28 м², участок 8,2 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,18 млн → дом ≈2,32 млн ₽, 83 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Румянцево ≈6,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23970
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 38 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 177 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 323 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 82 964 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Знамя Победы СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Знамя Победы СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Западное СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Буланино д. | 11,5 сот. | 7 500 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Брикет пос. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Брикет пос. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Брикет пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Брикет пос. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Брикет пос. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Буланино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 182 / 85 833 / 124 958 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 467 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Нектар-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Петровский СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Холщевики-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Красногвардеец СНТ | 30 м² | 9,1 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Рыбушки д. | 24 м² | 10 сот. | 2 999 000 | 124 958 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Альтаир-2 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Курсаково СНТ | 34,2 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 49 708 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Салют-2 СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Воскресенки-1-Сорокино СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Часовня д. | 35 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок в живописном Тсн Находка, м. О. Истра. Площадь участка: 8,21 сотки ( прямоугольной формы). Вид использования: для ведения садоводства. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Участок ровный, сухой, ухоженный. На участке расположен летний домик, заведено электричество 8 квт., колодец 11 колец, теплицы. Дороги асфальт, въезд через шлагбаум который отрывается с пульта или мобильного телефона, подъезд круглогодичный, зимой дороги чистят. Транспортная доступность на личном авто: по Новорижскому шоссе (М-9 Балтия) или Волоколамскому шоссе. Кадастровый номер: 50:08:009020:265. Звоните.