Волоколамское ш., 36 км от МКАД
Луна-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 28.10.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 53 %
Земля ≈287 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 119 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 75 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Чеховская ≈4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23968
Рейтинг 39/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 721 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 779 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 118 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Конструктор СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зенькино д. | 7,2 сот. | 1 900 000 | 263 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луна-1 СНТ | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зенькино д. | 6,5 сот. | 2 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зенькино д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зенькино д. | 5 сот. | 2 450 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зенькино д. | 8 сот. | 2 340 000 | 292 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зенькино д. | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глебово-Избище д. | 12,5 сот. | 2 200 000 | 176 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глебово-Избище д. | 9,1 сот. | 2 600 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 150 000 / 168 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 175 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.6 км | Курорт СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача летняя деревянная (садовый домик) построена на ровном земельном частке 6 соток. 50 км от Мкад по Волоколамскому или Новорижскому шоссе. Также имеется сарай с глубоким погребом. Электричество. Летний водопровод. Яблоня, чёрные смородины. Снт газифицирован. Круглогодичный подъезд к Снт и участку. В Снт есть водоём, глубокий общественный колодец, автоматические ворота на въезде. Лес рядом. Приличные, дружные соседи, организованное руководство, чат.