Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Мосгазсетьстрой-9 СНТ, Истра гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 925 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Румянцево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23967
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубовая Роща дп | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бутырки д. | 18,8 сот. | 2 500 000 | 132 979 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бутырки д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Визит СНТ | 11,5 сот. | 3 450 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рыжково д. | 7,8 сот. | 2 450 000 | 314 103 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лужки-89 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рыжково д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бутырки д. | 9 сот. | 2 440 000 | 271 111 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бутырки д. | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рыжково д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 119 / 44 816 / 93 200 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 692 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 507 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Красная Горка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Магма СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Находка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 171 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красная Горка СНТ | 67,8 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 64 897 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Москворечье СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 85,9 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 22 119 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Холщевики-Алмаз СНТ | 80 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аэлита СНТ | 66 м² | 8,8 сот. | 4 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Васильевское СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 93 200 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Карасино д. | 80 м² | 7,5 сот. | 1 999 000 | 24 988 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 80 м2, построенная в 2000 году из бревна. Дом расположен на участке 6 соток в Снт с асфальтированным подъездом. В доме два этажа, пять комнат. Отопление электрическое, водоснабжение центральное летнее, канализация представлена выгребной ямой. В доме водоснабжение не разведено. Для удобства гостей предусмотрено кабельное/цифровое ТВ. На территории участка расположен летний душ, сарай, гараж, а также ухоженный сад с плодовыми деревьями, кустами и цветами. Также есть большие грядки с сортовой клубникой. Есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Дом находится в одном километре от станции Курсаковская, Рижского направления. Я собственник. Если не получилось дозвониться, пишите, в течение дня обязательно отвечу.