Волоколамское ш., 57 км от МКАД
Карцево д., Истра гор. округ
Дом 200 м², участок 6 сот., дерево, 2021 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Земля ≈210 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,26 млн → дом ≈341 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 59 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,63 млн / целевая ≈11,37 млн / пессимист. ≈10,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,84 млн ₽, маржа 48 %, ROI 92 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Ядрошино ≈12,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №23964
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 259 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 705 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Карцево д. | 10,1 сот. | 2 000 000 | 198 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Карцево д. | 9,2 сот. | 2 400 000 | 260 870 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Карцево д. | 6,2 сот. | 1 840 000 | 296 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Карцево д. | 7,5 сот. | 1 950 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карцево д. | 8 сот. | 1 745 000 | 218 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карцево д. | 8,2 сот. | 1 900 000 | 231 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карцево д. | 7 сот. | 1 999 999 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карцево д. | 6,8 сот. | 1 285 000 | 188 971 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карцево д. | 14 сот. | 2 900 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карцево д. | 8,2 сот. | 2 150 000 | 262 195 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 444 / 65 789 / 74 211 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 629 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 366 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 103 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 843 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 92 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Лечищево д. да: «санузла» + «ремонтом» | 190 м² | 6 сот. | 14 100 000 | 74 211 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Аква Вилладж КП да: «санузел» + «отделка» | 190 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Якунино д. да: «санузел» + «ремонт» | 180 м² | 6 сот. | 10 700 000 | 59 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На территории СНТ Матвейково . На участке дом 3 этажа, из бруса 15х15. Фундамент блоки ЖБ, крыша металлочерепица, рядом на участке баня 3х6 из бревна. На территории СНТ пруд, рядом магазин 5ка, подъезд круглогодичный