Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Мартюшино д., Истра гор. округ
Дом 46 м², участок 6,5 сот., дерево, 2025 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,32 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 801 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −921 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 73 км ≈8,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №23961
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 801 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 999 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 457 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мартюшино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 799 000 | 133 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мартюшино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мартюшино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игма-3 СНТ | 6,9 сот. | 1 150 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 796 / 60 000 / 150 628 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 974 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 825 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 677 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 379 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -921 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мартюшино д. | 40 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Елочки СНТ | 49 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 796 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Карцево д. | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Якунино д. | 47,8 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 150 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Филатово д. | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дьяково д. | 45 м² | 9 сот. | 16 700 000 | 371 111 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игма СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Разряд СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дубки СНТ | 52 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 109 615 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Разряд СТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 3 250 000 | история площадки |
| 02.01.2026 | 3 320 000 (+70 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 990 000 (−330 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 320 000 (+330 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 250 000 (−70 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 950 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!!! Предлагаются к покупке новые дома 2025 года постройки из бревна на земельных участках в деревне Мартюшино. Спокойное и красивое место с отличным видом. Деревня расположена в часе езды от МКАД по Новорижскому шоссе (65 км). Все участки и дома входят в территорию населённого пункта, оформлены как жилые. В настоящий момент в продаже: - дом площадью 46 кв.м. (бревно 200 мм) на земельном участке площадью 6,5 соток - 2 800 000 р. - дом площадью 46 кв.м. (бревно 200 мм) на земельном участке площадью 7,5 соток - 3 450 000 р. - продан! - дом площадью 73 кв.м. (бревно 240 мм) на земельном участке площадью 14 соток - 4 950 000 р. К участкам подходит асфальтированная дорога, установлены столбы и подключено электричество 15 кВт. В настоящий момент крыши домов снаружи зашиты сухой доской. Пол черновой, крыша - металлочерепица, установлены металлические входные двери с теплоразрывом, 2-х камерные стеклопакеты "Века" очень хорошего качества. Дома построены по технологии, есть фото процесса строительства. Более подробная информация, а также запись на просмотр по телефону с 09:00 до 19:00 ежедневно или в чате.