Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 89 м², участок 9,8 сот., 2026 год.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 9,8 сот. = 674 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Берендино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2396
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 124 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 53 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 733 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 674 000 ₽ (9,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 076 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 326 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик СНТ | 50 сот. | 999 000 | 19 980 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Барановское с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усадище с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановское с. | 5 сот. | 699 000 | 139 800 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усадище с. | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадище с. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадище с. | 8,3 сот. | 1 160 000 | 139 759 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадище с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 40 990 / 92 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 400 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 154 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Усадище с. | 90 м² | 9,5 сот. | 8 280 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Химик-4 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Строитель-3 СНТ | 90 м² | 12 сот. | 1 749 999 | 19 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Барановское с. | 85 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Строитель-3 СНТ | 87 м² | 12 сот. | 3 550 000 | 40 805 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Строитель-3 СНТ | 91 м² | 6,6 сот. | 7 300 000 | 80 220 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Потаповское СНТ | 85 м² | 6,8 сот. | 3 500 000 | 41 176 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик СНТ | 80 м² | 9,5 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Союз СНТ | 90 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Трофимово д. | 88 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137678292 Внесен аванс до 7 октября В продаже дом на участке 9,8 соток, расположенный Московская обл., Воскресенский район, с Барановское, СНТ Текстильщик. Инфраструктура: пешая доступность сетевые магазины, почта, детский сад, кадетская школа, ПВЗ, остановка общественного транспорта, до ж/д Конобеево 15 минут на автобусе. Дом требует внутренней отделки, в процессе оформления. Стены снаружи обшиты хауберг, внутри утепление 1-50 мин вата, крыша битумная черепица, Высота потолков 2.8 м, дом стоит на бетонных сваях с заглублением 3 метра. Планировка: 3 комнаты, кухня гостиная, санузел, бойлерная, веранда. Окна ПВХ. Участок: Забор профлист (в наличии, не установлен) Колодец 5 колец Септик на 5 человек Электричество 15 квт Территория СНТ огорожена, въезд через автоматические ворота. Дорога отсыпана асфальтной крошкой, дороги зимой чистят.