Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Шахтер СНТ, Истра гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., дерево, 1994 год.
Цена 2,97 млн ₽, поднимали с 2,77 млн; первая цена 2,77 млн ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 68 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 57 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,58 млн / целевая ≈5,02 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈958 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 27 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Холщевики ≈12,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №23959
Рейтинг 44/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 918 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 632 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шахтер СНТ | 7,3 сот. | 2 100 000 | 287 671 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Московский Писатель СНТ | 13,1 сот. | 3 800 000 | 290 076 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Московский Писатель СНТ | 9 сот. | 2 400 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шахтер СНТ | 3,7 сот. | 390 000 | 105 405 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алехново д. | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Московский Писатель СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алехново д. | 10,9 сот. | 7 350 000 | 674 312 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алехново д. | 9,5 сот. | 4 185 000 | 440 526 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алехново д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алехново д. | 9,3 сот. | 7 000 000 | 752 688 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 101 818 / 150 628 |
| цена объекта | 2 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 524 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 021 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 463 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 958 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Торлопово СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 85 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Южное Якунино дач. уч. | 56 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 116 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дьяково д. | 51,2 м² | 7 сот. | 15 120 000 | 295 312 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лужок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Большое Ушаково д. | 55,8 м² | 6 сот. | 5 690 000 | 101 971 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Карцево д. | 55 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 101 818 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Разряд СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ВамДом Истра КП | 61 м² | 6 сот. | 8 100 000 | 132 787 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Якунино д. | 47,8 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 150 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Большое Ушаково д. | 60 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 770 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 970 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 970 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом из бруса 15х15 на ленточном бетонном фундаменте, размером 5,4 х 7,7м2 с мансардным этажом, печкой в очень живописном, тихом месте ближнего Подмосковья. Рядом развитая инфраструктура (20 минут до Пятерочки и остановки общественного транспорта), недалеко от Новоиерусалимского монастыря. На участке взрослы хвойные и плодовые деревья и кустарники.