Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Разряд СТ, Истра гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., кирпич, 2005 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 14.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 66 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 124 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,28 млн / целевая ≈11,95 млн / пессимист. ≈10,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,17 млн ₽, маржа 58 %, ROI 139 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Чеховская ≈10,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №23958
Рейтинг 77/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 519 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 113 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 887 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 870 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Разряд СТ | 6,7 сот. | 2 450 000 | 365 672 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечная Поляна СНТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Ушаково д. | 10,6 сот. | 3 382 400 | 319 094 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Ушаково д. | 6,2 сот. | 1 084 160 | 174 865 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ламишино х. | 7 сот. | 4 290 000 | 612 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ламишино х. | 12 сот. | 3 480 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Ушаково д. | 14 сот. | 4 492 800 | 320 914 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Ушаково д. | 6,3 сот. | 1 669 500 | 265 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Ушаково д. | 6,7 сот. | 1 182 720 | 176 525 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Ушаково д. | 7,4 сот. | 1 302 400 | 176 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 123 714 / 129 434 / 129 808 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 174 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 139 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Андреевское СНТ да: «санузла» + «мебелью» | 104 м² | 6 сот. | 13 500 000 | 129 808 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ермолино д. да: «санузла» + «мебелью» | 104,3 м² | 6,5 сот. | 13 500 000 | 129 434 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Соколово д. да: «санузлом» + «ремонтом» | 105 м² | 6 сот. | 12 990 000 | 123 714 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 18.10.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В пешей доступности от Истринского водохранилища , в СНТ "Разряд", продается участок 6 соток с крепким домом (нужна отделка). Дом полноценных 2 этажа, 100 кв.м., пеноблок обложен кирпичом (голицинский). Участком давно не пользуются, требует ухода. Из коммуникаций в доме электричество, летний водопровод по границе. В СНТ дороги хорошие, зимой чистят. Приятный бонус 1,9 сотки под огород с документами на собственность.