Волоколамское ш., 32 км от МКАД
Арбат-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 53 м², участок 5,8 сот., брус.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 16.04.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 58 %
Земля ≈518 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 3,01 млн → дом ≈244 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 45 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −884 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный.
До ст. пл. 165 км ≈0,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №23955
Рейтинг 48/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 518 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 006 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 604 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сокол-2 ВМФ СНТ | 9 сот. | 4 600 000 | 511 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка ТСН | 7 сот. | 4 600 000 | 657 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокол-1 СНТ | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станции Манихино пос. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Манихино д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Манихино д. | 10 сот. | 5 400 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Павловское д. | 17,8 сот. | 6 500 000 | 365 169 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Павловское д. | 12,5 сот. | 8 200 000 | 656 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альбатрос ТСН | 7,3 сот. | 3 980 000 | 545 205 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 075 / 60 834 / 82 873 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 839 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -883 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Арбат-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | станции Манихино-2 СНТ | 59,9 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 075 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Связист СНТ | 54,3 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 82 873 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
(Исх. 514304-ОС) Продается земельный участок площадью 6 соток в СНТ "Арбат-1", расположенный в 40 км от Москвы. Участок правильной формы, ровный, с небольшим прудом поблизости. На территории находится летний двухэтажный дом из бруса (53 м2) на ленточном фундаменте и хозяйственный блок. Планировка дома: 1 этаж гостиная, спальня; 2 этаж комната с балконом, кладовая (с возможностью переоборудования). Дом требует ремонта (окна, крыльцо, покраска), но пригоден для проживания. Хозблок включает прихожую, кладовую и кухню. На участке имеются две яблони, куст жимолости и мята. Остальное пространство для садоводства на ваше усмотрение. Коммуникации: Электричество в доме. Магистральный газ по границе. Летний водопровод (пластиковая труба, в дом не заведен). Транспортная доступность: 40 км от МКАД (Волоколамское/Новорижское шоссе). 15 минут пешком до ст. Пл. 50 км (Рижское направление). Рядом населенные пункты: Снегири, Истра. Инфраструктура СНТ: Охраняемая территория (шлагбаум, видеонаблюдение), два магазина, детская площадка, пруд, пляж. СНТ обжитое, с круглогодичным проживанием большинства соседей. Зимняя чистка дорог, подъезд к участку круглый год. Дороги в СНТ: бетон + асфальтовая крошка. Участок межеван, один собственник (более 5 лет), без долгов и обременений. Прекрасное место для отдыха, с великолепной транспортной доступностью.