Волоколамское ш., 34 км от МКАД · земля с домом
Лесное СНТ, Истра гор. округ
Дом 70 м², участок 9 сот.
Дом по описанию: «На участке есть заброшенный садовый домик (70м2) и охранная зона ЛЭП (110м2).»
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈624 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,12 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −130 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Манихино I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №23950
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 624 260 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 618 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сокол-2 СНТ | 7,9 сот. | 4 000 000 | 506 329 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 6 608 000 | 702 979 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станции Манихино пос. | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станции Манихино пос. | 7,1 сот. | 4 949 000 | 697 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Высоково д. | 10,9 сот. | 4 480 000 | 411 009 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тимирязевец СНТ | 11,9 сот. | 8 330 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Высоково д. | 6 сот. | 4 950 000 | 825 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Высоково д. | 17,8 сот. | 22 000 000 | 1 235 955 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 57 143 / 151 286 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 119 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 913 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 707 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 295 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -130 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Манихино СНТ | 72 м² | 5,2 сот. | 3 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Арбат-1 СНТ | 69 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 62 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Истра-2 СНТ | 71,2 м² | 8,2 сот. | 3 700 000 | 51 966 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Снегири СНТ | 68,8 м² | 5,4 сот. | 3 900 000 | 56 686 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Андреевское-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Урожай СНТ | 63,6 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 61 321 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Петровское с. | 70 м² | 6 сот. | 10 590 000 | 151 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Никулино д. | 72 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 118 056 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троицкий пос. | 63,3 м² | 9 сот. | 12 400 000 | 195 893 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Высоково-1 сад. уч. | 62 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
В СНТ "Лесное" продается участок 32. Всю информацию об участке можно получить из открытых источников: Кадастровый номер (по свидетельству регистрации права): 50-8-040606-0015 Кадастровый номер (новый): 50:08:0040127:222 На участке есть заброшенный садовый домик (70м2) и охранная зона ЛЭП (110м2). Продажа по генеральной доверенности, исключительно по безналу через банк.