Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Березка-2 СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., дерево, 1990 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 07.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 825 тыс. → дом ≈475 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −411 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Трофимово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2395
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чемодурово д. | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 44 150 / 75 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 743 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 569 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 394 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубрава СТСН | 40 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Матросовец СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесная Поляна СНТ | 37,6 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 29 255 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Восточное СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Старая д. | 38,6 м² | 11,9 сот. | 1 800 000 | 46 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 399 999 | 32 558 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Комета СНТ | 42 м² | 7,5 сот. | 1 750 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 44 м² | 9,3 сот. | 2 600 000 | 59 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 44,2 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 67 873 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Металлист СТСН | 47,9 м² | 6 сот. | 1 299 999 | 27 140 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2330020. 8 соток, угловой участок, свет, колодец, плодовый сад. Круглогодичный подъезд! Описание: Продается отличный, готовый к использованию дачный участок с домиком. Оптимальный вариант для тех, кто хочет отдыхать за городом уже в этом сезоне, а не заниматься стройкой с нуля. Ключевые преимущества: Выгодное расположение участка: Угловой, 8 соток. Полностью огорожен (забор по всему периметру). Максимум приватности и отсутствие "эффекта колодца". Дом 40 кв.м.: Добротное строение, заведено электричество (свет). Идеальная основа для создания уютного дачного интерьера или летней резиденции. Инженерные коммуникации: Собственный колодец на участке. Вода для полива и бытовых нужд всегда в свободном доступе и бесплатно. Готовый сад: На участке уже посажены и плодоносят плодовые деревья, а также есть декоративные насаждения. Красивый ландшафт и урожай уже включены в стоимость. Транспортная доступность: Круглогодичный подъезд к участку. Дорога накатана/отсыпана, проблем с проездом нет даже в межсезонье. Для кого: Для семьи с детьми, для пенсионеров, для тех, кто любит тишину, баню и шашлыки. Торг уместен при быстром осмотре. Звоните, с радостью отвечу на вопросы и организую показ!