Волоколамское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Румянцево пос., Истра гор. округ
Участок 7,5 сот.
Дом по описанию: «Участок Ижс 7,5 соток, ровный, прямоугольной формы, на участке дом под снос, снят с регистрационного учета.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 36 % · по фото: дом 1, участок 3, окружение 5, WOW 2
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,41 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Румянцево ≈0,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23938
Рейтинг 37/100 · уверенность 36 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, фото); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.7 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 22 % | 1.7 |
| МКАД | 15 | 70 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 32 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 44 % | 6.8 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | состояние руины под снос, здание не представляет ценности |
| участок и сад | 3 | заросший участок, покрытый снегом, не ухожен |
| окружение | 5 | близость ж/д станции и наличие коммуникаций по границе |
| WOW | 2 | низкий потенциал из-за необходимости полного сноса и застройки |
Участок под застройку с коммуникациями, но дом требует полного сноса. модель max-code, фото: 1, 08.11 18:25
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 340 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 593 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Румянцево пос. | 18,1 сот. | 4 060 960 | 224 362 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Румянцево пос. | 11 сот. | 6 590 000 | 599 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Румянцево пос. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Румянцево пос. | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бутырки д. | 9 сот. | 2 440 000 | 271 111 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бутырки д. | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бутырки д. | 18,8 сот. | 2 500 000 | 132 979 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бутырки д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Румянцево пос. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Румянцево пос. | 12 сот. | 5 499 000 | 458 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Участок Ижс 7,5 соток, ровный, прямоугольной формы, на участке дом под снос, снят с регистрационного учета. Электричество 5 квт, газ по границе участка. Ж/д станция Румянцево в шаговой доступности. Кадастровый номер 50:08:0080204:198. Один взрослый собственник, наследство более трех лет, вся стоимость в договоре. Быстрый выход на сделку.