Волоколамское ш., 61 км от МКАД · земля с домом
Антоновка д., Истра гор. округ
Дом 22,6 м², участок 6,1 сот.
Дом по описанию: «Продается участок 6 соток правильной формы с летним домиком.»
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 46 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,04 млн → дом ≈258 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 41 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈452 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −262 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 91 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23932
Рейтинг 29/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 12.9 |
| торг | 5 | 89 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 19 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 041 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 258 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 416 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Деньково-Дачное КП | 9,9 сот. | 1 701 250 | 171 843 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Деньково-Дачное КП | 10,4 сот. | 1 771 250 | 170 313 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Деньково-Дачное КП | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Деньково-Дачное КП | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Деньково-Дачное КП | 6 сот. | 915 000 | 152 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Прогресс СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дворянское Поместье-2 ДНП | 12,1 сот. | 6 980 000 | 576 859 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 452 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 741 / 79 000 / 148 000 |
| цена объекта | 1 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 104 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 617 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 536 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 455 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -262 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Полином СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Ласточка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Чисмена пос. | 27 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Коськово д. | 25 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 119 600 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Коськово д. | 20 м² | 6,3 сот. | 1 810 000 | 90 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 12.09.2026 | 1 299 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 299 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток правильной формы с летним домиком. Дом 22.6 кв. М поставлен на кадастровый учет и в собственности. Рядом с участок стоит электрический столб, электричество заведено в дом. Многие в снт живут круглогодично. До станции 15 минут пешком "до автобуса 5 минут пешком. ".