Волоколамское ш., 89 км от МКАД · земля с домом
Тушино СНТ, Волоколамский гор. округ
Дом 30 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «Двухэтажный Дом 30 кв.м.»
Цена 1,81 млн ₽, поднимали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 24.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 960 тыс. → дом ≈850 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (участков 5 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Чисмена ≈4,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23929
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 5 участков · участков 5 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Кутьино д. | 25 сот. | 990 000 | 39 600 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Чисмена пос. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Чисмена пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ворсинка СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Гряды д. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 135 / 61 224 / 94 444 |
| цена объекта | 1 810 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 538 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 998 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 798 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 598 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -440 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Чисмена пос. | 27 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 40 741 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Лесодолгоруково пос. | 31,2 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 80 128 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Струбково д. | 33 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Носово д. | 24,5 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 61 224 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Давыдово д. | 33 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 75 758 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Ковылино д. | 35,4 м² | 8,2 сот. | 2 900 000 | 81 921 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 290 000 | 51 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Нордик КП | 36 м² | 11,2 сот. | 9 500 000 | 263 889 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Давыдово д. | 36 м² | 13 сот. | 3 400 000 | 94 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Княгинино СНТ | 37 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 35 135 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 15.10.2026 | 1 750 000 (+50 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 1 810 000 (+60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 1 810 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник.Земля и дом стоят на кадастре . Закрытая и охраняемая территория в СНТ Тушино. Дороги -Асфальт . Въезд на территорию через электрические ворота. Неподалеку аптеки, продовольственные и хозяйственные магазины, эко-ферма . На участке растут плодово-ягодные деревья( вишня , яблоня, груша, смородина, слива).Водоснабжение - колодец на участке. Проведено электричество.Имеется навес для машины и один гараж. Двухэтажный Дом 30 кв.м. В доме исправная печь. Проживали там круглогодично.Земля без обременения и долгов, я единственный собственник, все платежи и взносы уплачены. Прекрасные соседи. Оперативный показ. Дополнительные фото, по запросу.