Волоколамское ш., 85 км от МКАД
Лесная поляна СНТ, Волоколамский гор. округ
Дом 92 м², участок 6 сот., каркас, 2011 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 59 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 908 тыс. → дом ≈792 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (участков 4 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 63 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,84 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,48 млн / целевая ≈7,63 млн / пессимист. ≈6,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,5 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чисмена ≈0,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23915
Рейтинг 71/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 250 ₽ (нижний квартиль 4 участков · участков 4 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 792 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 609 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Чисмена пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чисмена пос. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гряды д. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Тушино СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 821 / 84 762 / 115 741 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 053 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Давыдково КП | 92,4 м² | 7,3 сот. | 6 900 000 | 74 675 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Давыдково д. | 77,5 м² | 6 сот. | 8 750 000 | 112 903 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Надеждино с. | 78 м² | 7,2 сот. | 4 900 000 | 62 821 | снято (цена объявления) 03.11.2026 | сохраненная копия |
| 15.5 км | Новопетровское с. | 105 м² | 7,5 сот. | 8 900 000 | 84 762 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Новопетровское с. | 108 м² | 7,5 сот. | 12 500 000 | 115 741 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 2011 года постройки с участком расположенный на 6 сотках в Снт "Лесная Поляна" в живописном месте окруженный лесом.Въезд на территорию снт через автоматические ворота, а также установлена видеокамера. Летом приезжает автолавка. Дом площадью 92 кв м каркасно - щитовой 2 - х этажный с большой верандой. Фундамент ленточный. На 1 этаже расположено :прихожая, кухня, столовая, гостиная, комната. На 2 этаже 2 спальни и одна большая комната.К дому пристроенна пристройка для санузла. Электричество двухфазное. На участке растут яблоня и малина.