Волоколамское ш., 57 км от МКАД
станции Холщёвики пос., Истра гор. округ
Дом 72 м², участок 6,2 сот., брус, 1980 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 70 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,26 млн / целевая ≈4,74 млн / пессимист. ≈4,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈744 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Холщевики ≈0,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23911
Рейтинг 47/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 178 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 105 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | станции Холщёвики пос. | 7,1 сот. | 1 342 000 | 189 014 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красный пос. | 6,5 сот. | 1 232 000 | 189 538 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красный пос. | 8,1 сот. | 2 100 000 | 259 259 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красный пос. | 7,3 сот. | 1 121 000 | 153 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красный пос. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красный пос. | 7,8 сот. | 1 421 000 | 182 179 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красный пос. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красный пос. | 13,4 сот. | 5 000 000 | 373 134 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красный пос. | 6,9 сот. | 1 220 000 | 176 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 722 / 80 229 / 97 477 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 261 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 735 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 744 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | станции Холщёвики пос. | 75 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 93 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Брыково д. | 70 м² | 6,4 сот. | 4 999 999 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Живописный СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Телепнево д. | 70 м² | 5 сот. | 5 950 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Фроловское д. | 76 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 59 211 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Телепнево д. | 65,4 м² | 5 сот. | 6 375 000 | 97 477 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лужки-3 СНТ | 71,2 м² | 6 сот. | 9 620 000 | 135 112 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Чеховское ВИЭСХ СНТ | 65,5 м² | 7,4 сот. | 5 255 000 | 80 229 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Эласт СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 61 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Красный Октябрь СНТ | 80 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 81 250 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ "Живописный", уч.56. На участке 2 жилых дома из бруса, внутри обшиты вагонкой, на полу доска. Дом расположен на краю леса. Водопровод летний. Территория СНТ огорожена, имеется детская площадка, зимой регулярно чистят дороги, т.к. круглогодично проживают люди.