Волоколамское ш., 54 км от МКАД
Мартюшино д., Истра гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., каркас, 2022 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 59 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 86 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈753 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 73 км ≈8,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23910
Рейтинг 48/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 23.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 332 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мартюшино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 799 000 | 133 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мартюшино д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мартюшино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мартюшино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игма-3 СНТ | 6,9 сот. | 1 150 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игма-3 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мартюшино д. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зорино парк ДПК | 8,4 сот. | 1 770 300 | 210 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 714 / 93 117 / 124 112 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 367 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 753 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Рижская Роза ТСН | 39,4 м² | 6,8 сот. | 4 890 000 | 124 112 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шишаиха д. | 50 м² | 10 сот. | 5 950 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Семейный Некст КП | 42 м² | 6,7 сот. | 3 600 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Семейный Некст КП | 49,4 м² | 6,6 сот. | 4 600 000 | 93 117 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Семейный Некст КП | 50 м² | 7 сот. | 4 550 000 | 91 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый дом на ровном участке от собственника! г.о Истра деревня Мартюшино Каркасный деревянный дом нужно достраивать,делать удобства.Участок крайний-за ним поле и лес! Соседи только с одной стороны.Тихое и спокойное место. В поселке сделаны дороги,подведен свет к дому Живописные места! Неподалеку находится Истринское водохранилище,Конно-спортивный клуб,Пляж С момента покупки участка цены возросли и ещё будут расти! Не упустите возможность приобрести землю и дом в экологичном районе на западе от Москвы!