Волоколамское ш., 63 км от МКАД
Курово д., Истра гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 63 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,79 млн / целевая ≈6,12 млн / пессимист. ≈5,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,63 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Румянцево ≈7,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23908
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 38.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 798 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 097 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Курово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Курово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курово д. | 8,1 сот. | 2 550 000 | 314 815 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курово д. | 7,2 сот. | 2 285 000 | 317 361 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 319 220 | 191 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Черемшина СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Медведки СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Медведки СНТ | 8 сот. | 3 149 000 | 393 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Медведки д. | 14 сот. | 1 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 415 / 83 434 / 108 365 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 116 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 436 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 626 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Садко СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 77 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 77 922 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Прилесные дачи КП да: «ванных» + «отделка» | 81 м² | 6 сот. | 7 150 000 | 88 272 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шишаиха КП да: «ванная» + «мебель» | 82,7 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 78 597 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мартюшино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 63 415 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Якунино д. да: «санузел» + «мебелью» | 78,9 м² | 6 сот. | 8 550 000 | 108 365 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «ремонтом» | 77,1 м² | 6,3 сот. | 8 200 000 | 106 355 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
Продается дом в деревне Курово