Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Зеленая Поляна СНТ, Истра гор. округ
Дом 57,3 м², участок 6,5 сот., каркас.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 31.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 55 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −200 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Холщевики ≈3,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23907
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 47 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 939 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 404 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 745 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зеленый Курган пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 490 000 | 98 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дедешино д. | 7,7 сот. | 2 302 650 | 299 045 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дедешино д. | 10,3 сот. | 2 716 685 | 263 756 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зенькино д. | 8 сот. | 2 340 000 | 292 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зенькино д. | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зенькино д. | 5 сот. | 2 450 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 046 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 57 143 / 69 231 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 874 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 099 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -199 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Сафонтьево д. | 60 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Андреевское-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Дружба СНТ | 65 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
(ВМ - 2000) Продаётся дача. Старо дачное СНТ "Зелёная Поляна" (мо Истра), вблизи посёлка Зелёный Курган. От МКАД 50 км по Новорижскому и Волоколамскому шоссе. Участок 6,5 соток, правильной формы, огорожен, с выходом в лес. На участке летний каркасный дом, крепкий, пригоден для сезонного отдыха или временного проживания рабочих. Также есть беседка на ленточном фундаменте (в данный момент заросла диким виноградом, на фото не видна) и хозблок 15 кв.м с летним душем. Коммуникации: летний водопровод, собственный колодец, электричество. По участку выполнен дренаж, высажены кусты смородины. О СНТ: дороги асфальтированы, зимой чистят; въезд через шлагбаум (с пультом). Около правления гостевая парковка; оборудованы мусорные баки, по территории установлены гидранты для пожарной безопасности; СНТ окружено лесом, до реки Маглуши 5 минут пешком; два раза в неделю приезжает автолавка, так же работают доставки "ВкусВилл", Ozon, Яндекс. Транспортная доступность: до автобусной остановки 10 минут пешком (маршруты до ж/д станции Истра и посёлка Глебовский). На машине до города Истра 15 минут. Документы: один взрослый собственник с 2004 года, границы участка установлены, дом зарегистрирован. Свободная продажа. Есть возможность увеличения участка за счет выкупа 3-4 соток. Уважаемые покупатели и коллеги, звоните! Отвечу на все вопросы, организую показ (ключи на руках).