Волоколамское ш., 89 км от МКАД
Энергетик СНТ, Волоколамский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 40 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 484 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (участков 7 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 36 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чисмена ≈3,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23906
Рейтинг 19/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 5 |
| торг | 5 | 12 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 9.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 625 ₽ (нижний квартиль 7 участков · участков 7 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 266 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Тушино СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Чисмена пос. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чисмена пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Гряды д. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ворсинка СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Кутьино д. | 25 сот. | 990 000 | 39 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Анино д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 44 286 / 52 857 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Родник СНТ | 49 м² | 8,2 сот. | 2 590 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Куратор СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача! ухоженный участок, газонная трава, кусты смородины, малины Дом - щитовой, утепленный, отделан сайдингом. Печка 1 этаж: комната -14 кв.м., комната-6 кв.м, кухня - 6 кв.м, прихожая - 7кв.м. 2 этаж:комната -11,5 кв.м, комната-11,5 кв.м. Отдельное строение - летняя кухня Отдельное строение - ванная комната: душевая кабина (бойлер), раковина Отдельное строение - мастерская колодец ж/д ст.Чисмена - 5 км Арт. 139801933