Волоколамское ш., 61 км от МКАД
Защитник ДНП, Истра гор. округ
Дом 34,5 м², участок 6 сот., 2022 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 962 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 43 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈590 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,23 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈374 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: септик.
До ст. Румянцево ≈4,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23904
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 12.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 962 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Савельево д. | 10,5 сот. | 2 480 000 | 236 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Савельево д. | 8 сот. | 2 333 000 | 291 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Савельево д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савельево д. | 7,9 сот. | 1 250 000 | 158 228 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Савельево д. | 30 сот. | 11 350 000 | 378 333 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Савельево д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысая Гора СНТ | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Савельево д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Савельево д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Долево д. | 36 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 590 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 571 / 118 786 / 166 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 022 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 811 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 387 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 374 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Аэлита-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 42 571 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Лада СНТ | 35 м² | 9 сот. | 4 990 000 | 142 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Курсаково-1 СНТ | 37,4 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 144 385 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Октябрьский пос. | 32 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 296 875 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Лада СНТ | 30 м² | 8,7 сот. | 4 980 000 | 166 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Калинка СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 970 000 | 61 562 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Ефимоново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается садовый дом, вода заведена в дом, канализация септик, стоит бойлер, установлены два конвектора, участок ровный, соседи с одной стороны