Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Богородское с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 20 сот., дерево, 1965 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,22 млн → дом ≈782 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −590 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Авсюнино ≈4,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2390
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 218 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богородское с. | 15 сот. | 1 290 000 | 86 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Богородское с. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Богородское с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Степановка д. | 16,4 сот. | 2 500 000 | 152 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Степановка д. | 20 сот. | 820 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Степановка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Степановка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 091 / 50 636 / 62 500 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 923 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -590 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Авсюнино пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Надежда СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рудне-Никитское д. | 40 м² | 20 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мальково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лужки СНТ | 39 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 47 м² | 20 сот. | 1 900 000 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Авсюнино д. | 44 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Шувое пос. | 40,5 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 90 123 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Абрамовка д. | 37,2 м² | 30 сот. | 4 600 000 | 123 656 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 20 соток село Богородское, 216, Орехово-Зуевский округ, Московская область. До ближайшей станции 5 минут на машине, станция Авсюнино. Есть автобусная остановка рядом с магазином. На участке есть сарай, колодец, забор (не по всей территории) в доме есть сарай для инструментов, курятник, коровник, чулан, терраса, туалет, и маленькая баня. Есть место для машины. В доме две печи, в каждой комнате, в одной русская печь. Подробнее или сообщения.