Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Надежда СНТ, Истра гор. округ
Дом 45,6 м², участок 11,9 сот., дерево, 2007 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 70 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 11,9 сот. = 2,4 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 83 тыс.–215 тыс. ₽/м², медиана 156 тыс.
Ремонт ≈712 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,25 млн / целевая ≈6,53 млн / пессимист. ≈5,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,12 млн ₽, маржа 37 %, ROI 57 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 155 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23892
Рейтинг 75/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 72 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 228 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 395 000 ₽ (11,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 232 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Звездное Поле СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еремеево д. | 8,5 сот. | 1 999 999 | 235 294 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремеево д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремеево д. | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремеево д. | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Еремеево д. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Еремеево д. | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 155 556 / 215 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 803 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 116 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Родник СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 158 537 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта СНТ | 50 м² | 13 сот. | 8 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Жилино д. | 48 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Горетовка д. | 45 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 155 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Холмы д. | 50 м² | 9 сот. | 25 000 000 | 500 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дубрава СНТ | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Бакеево д. | 40 м² | 12 сот. | 8 600 000 | 215 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Горетовка ЦБВЛ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 116 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Горетовка д. | 50 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Полянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревянный дом в закрытом СНТ "Надежда" (д. Еремеево, Истринский р-н) Продается уютный деревянный дом с участком в тихом и обустроенном СНТ "Надежда" (деревня Еремеево, Истринский район). Идеальный вариант для тех, кто хочет жить за городом круглый год или приезжать на выходные. Что вас ждет: Дом: Деревянный, с пластиковыми окнами. Отопление печное настоящая атмосфера загородной жизни. Участок: На территории есть старая баня (можно восстановить под свои задачи) и бытовка для хранения инвентаря. Коммуникации: Электричество подключено. Инфраструктура и удобства: Закрытая территория: СНТ охраняется, вход посторонним ограничен приватность и безопасность для вас и детей. Круглогодичный доступ: Дороги регулярно чистят, что важно для проживания зимой. Магазины рядом: Всего в 5 км супермаркеты "ПЯТЕРОЧКА" и "Магнит". За продуктами ехать далеко не нужно. Юридические моменты: Один собственник. Прямая продажа, без посредников и цепочек. Звоните, чтобы договориться о просмотре и задать любые вопросы!