Волоколамское ш., 57 км от МКАД · земля с домом
Москворечье СНТ, Истра гор. округ
Участок 8,1 сот.
Дом по описанию: «На участке маленький домик.»
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 17.10.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 53 % · по фото: дом 3, участок 4, окружение 7, WOW 4
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,4 млн → дом ≈253 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 57 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈440 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 73 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23886
Рейтинг 52/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 13.1 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.1 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.6 |
| МКАД | 15 | 61 % | 8.6 |
| торг | 5 | 20 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.7 |
| участок | 5 | 37 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 10.8 |
| окружение | 10 | 67 % | 6.2 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький старый домик, состояние визуально плохое |
| участок и сад | 4 | заросший участок с высокой травой и кустарником |
| окружение | 7 | близость к водохранилищу, станции и асфальтированным дорогам |
| WOW | 4 | потенциал за счет локации и транспортной доступности |
хорошая локация и инфраструктура, но требует больших вложений в участок и дом модель max-code, фото: 4, 09.11 14:30
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 397 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 253 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Ядромино д. | 12,7 сот. | 6 200 000 | 488 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ядромино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рижская Роза ТСН | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рижская Роза ТСН | 7,4 сот. | 4 500 000 | 608 108 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Подводник-2 СНТ | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ядромино д. | 7,5 сот. | 2 800 000 | 373 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Филатово д. | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ядромино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 849 / 85 416 / 144 385 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 973 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 439 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Рижская Роза ТСН | 39,4 м² | 6,8 сот. | 4 890 000 | 124 112 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Москворечье СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесные Поляны СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 3 333 333 | 95 238 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ядрошино НИИРТА СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мастерград КП | 44,2 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 133 484 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Елочки СНТ | 43,8 м² | 6,2 сот. | 2 490 000 | 56 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Курсаково-1 СНТ | 37,4 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 144 385 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 31.10.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145701994 Продаю участок в СНТ МОСКВОРЕЧЬЕ. С хорошей транспортной доступностью и возможностью дальнейшего развития участка. Дороги асфальтированные, видеонаблюдение на всех линиях. Зимой чистят. На участке маленький домик. 10 мин до Истринского водохранилища, удобный подъезд для автомобиля. Всего 15 мин пешком до ближайшей станции. Быстрый показ