Волоколамское ш., 61 км от МКАД · земля с домом
Мичуринец-1 СНТ, Истра гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «Шикарная бытовка, которую мы использовали как летний домик: установлена на винтовых сваях надёжно, сухо, ничего не ведёт.»
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 17.08.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 26 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,05 млн → дом −98 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 91 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23885
Рейтинг 59/100 · уверенность 26 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 23.9 |
| торг | 5 | 76 % | 10.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 73 % | 10.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 048 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −98 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Деньково-Дачное КП | 9,9 сот. | 1 701 250 | 171 843 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Деньково-Дачное КП | 10,4 сот. | 1 771 250 | 170 313 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дворянское Поместье-2 ДНП | 12,1 сот. | 6 980 000 | 576 859 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Надеждино с. | 8,7 сот. | 3 200 000 | 367 816 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Деньково-Дачное КП | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Деньково-Дачное КП | 6 сот. | 915 000 | 152 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Монтажник-1 СНТ | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 1 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
12 соток с бытовкой 5х2,5 у пруда Истра, Снт "Светлый ключ". Участок. 12 соток, сухой: по периметру сделан дренаж даже в дождливый сезон без луж. Плодовые деревьяна участке: яблони и сливы. Часть участка засеяна клевером изумрудный лужок, по которому хочется ходить босиком. В этом году выкопали колодец 10 колец, вода чистая. Под септик уже вкопаны кольца (4 + 2) продумано заранее. Что уже есть. Шикарная бытовка, которую мы использовали как летний домик: установлена на винтовых сваях надёжно, сухо, ничего не ведёт. Крыша не течёт. Электричество 5 квт, подведено к дому. Парковочная зона на 4 машины, спокойно и зона отдыха: геотекстиль + песок + щебень чисто и аккуратно, машина не стоит в грязи. Рядом. 3 минуты пешком чудесный Почтовый пруд: летом купание, а ещё там клюёт. 15 минут пешком продуктовый магазин. 15 минут пешком станция электрички 91 км (Рижское направление): сел и доехал прямо до Москвы. Пара минут на машине Новопетровское: школа, садик, больница, рынок, аптеки, все нужные магазины. Почему здесь хорошо. Истринский округ это леса, чистый воздух и тишина, а до Мкад всего около 70 км по Новорижскому шоссе. Документы. Все чистые, к сделке готовы. Торг уместен.