Волоколамское ш., 45 км от МКАД · земля с домом
Красный Октябрь СНТ, Истра гор. округ
Участок 9,8 сот.
Дом по описанию: «На участке имеются старый дом 1959 года постройки и летний дом всё под снос.»
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.04.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 25 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 9,8 сот. = 1,86 млн → дом ≈438 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 73 км ≈1,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23881
Рейтинг 65/100 · уверенность 25 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 39.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 16.7 |
| участок | 5 | 53 % | 8.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 862 000 ₽ (9,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Веретея ДНП | 21 сот. | 5 689 000 | 270 905 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Эдельвейс ДНП | 9 сот. | 2 180 000 | 242 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Эдельвейс ДНП | 24 сот. | 5 800 000 | 241 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Эдельвейс ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Веретенки-2 СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озерный Край ДПК | 19 сот. | 3 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Эдельвейс ДНП | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Эдельвейс ДНП | 36 сот. | 21 000 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озерный Край ДПК | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Веретенки д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 24.05.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2025 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 2 300 000 (+50 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.10.2025 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.11.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 250 000 (+150 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 300 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ядроминское с/п, снт # 2, Ммз Красный Октябрь. На участке имеются старый дом 1959 года постройки и летний дом всё под снос. 56 км Новорижского шоссе. 49 км Волоколамского шоссе.