Волоколамское ш., 11 км от МКАД · земля с домом
Нахабино пгт, Красногорск гор. округ
Участок 5 сот., каркас.
Дом по описанию: «Продаётся земельный участок 5 сот с домиком.»
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 35 % · по фото: дом 5, участок 4, окружение 9, WOW 6
Земля рядом ≈844 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 140 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈360 тыс. ₽; дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈18 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малиновка ≈0,3 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23877
Рейтинг 65/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 49 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 9.3 |
| дом | 5 | 44 % | 3.7 |
| сад | 5 | 33 % | 2.8 |
| МКАД | 15 | 100 % | 25 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 8.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 14.8 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький каркасный домик в жилом состоянии |
| участок и сад | 4 | небольшой участок, требует покоса и облагораживания |
| окружение | 9 | река, ручей, лес и отличная транспортная доступность |
| WOW | 6 | живописная природа и близость воды создают потенциал |
Прекрасное окружение и природа, но крайне малая площадь дома и отсутствие подъезда. Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 09.11 12:12
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 843 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 219 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нахабино пгт | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нахабино пгт | 10,8 сот. | 7 200 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 10,8 сот. | 8 000 000 | 740 741 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нахабино пгт | 9,1 сот. | 8 000 000 | 879 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нахабино пгт | 10,8 сот. | 9 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нахабино пгт | 6 сот. | 6 200 000 | 1 033 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нахабино пгт | 2,5 сот. | 2 700 000 | 1 080 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 7,7 сот. | 8 000 000 | 1 038 961 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нахабино пгт | 8 сот. | 7 000 000 | 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нахабино пгт | 5,3 сот. | 7 300 000 | 1 377 358 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈18 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 140 000 / 140 000 / 140 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈18 м² |
| экономика не посчитана | дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Ангелово с. | 20 м² | — | 2 800 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 5 сот с домиком. Дом каркасный на сваях 6х3м, по планировке комната и кухня. За домом навес 6х4м. Дом утеплен, есть чердак. Так же на участке находится хоз. Постройка. Никаких коммуникаций на участок не заведено. Столб с электричеством по границе. На участок нельзя проехать на авто, автомобиль можно парковать в 30-40 м. Участок в очень живописном месте, одна из сторон выходит на реку, внутри участка (вдоль забора) протекает ручей. Вода очень чистая, есть рыба. Снт обжитое, практически все проживают круглогодично. Рядом вся инфраструктура Нахабино и Дедовска. Станция Малиновка в 5 мин пешком. Мцд Нахабино в 5-7 мин на авто. Удобный выезд на Новорижское и Волоколамское шоссе. Участок в долгосрочной аренде (49 лет).