Волоколамское ш., 36 км от МКАД · земля с домом
Луна-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 14,3 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Также на участке есть две постройки, небольшой домик 14,3 кв. М. (с пропиской) и летняя кухня с погребом.»
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 23.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 49 %
Земля ≈287 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 150 тыс.–213 тыс. ₽/м², медиана 183 тыс.
Ремонт ≈286 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −340 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Чеховская ≈4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23875
Рейтинг 32/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 45 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 721 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Конструктор СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зенькино д. | 7,2 сот. | 1 900 000 | 263 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луна-1 СНТ | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зенькино д. | 6,5 сот. | 2 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зенькино д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зенькино д. | 5 сот. | 2 450 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зенькино д. | 8 сот. | 2 340 000 | 292 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зенькино д. | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глебово-Избище д. | 12,5 сот. | 2 200 000 | 176 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глебово-Избище д. | 9,1 сот. | 2 600 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 14,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 286 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 150 000 / 183 333 / 213 333 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 711 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 569 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 283 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -340 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Пищемаш СНТ | 15 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Климово д. | 13 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 211 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Березка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 183 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Курорт СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 75 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Шафран СНТ | 18 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 255 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в Снт Луна-2 (д. Зенькино) Истринский район. Участок 6 соток, ровный, ухожен, огорожен. Коммуникации: электричество подключено, центральный (летний) водопровод подключен, газ прямо по забору (подключение без проблем). На участке есть много садовых деревьев (слива, вишня, айва, яблоня). Также на участке есть две постройки, небольшой домик 14,3 кв. М. (с пропиской) и летняя кухня с погребом. Инфраструктура: обжитое стародачное место. В шаговой доступности пятерочка, Ozon, WB, грибной лес, рыбалка. Транспорт: регулярный автобус до ж/д станции Новоиерусалимская. Один взрослый собственник, никаких ограничений и обременений.