Волоколамское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Макариха СНТ, Истра гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «2х этажный дом 2013г.»
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 50 % · по фото: дом 5, участок 7, окружение 9, WOW 4
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,68 млн → дом ≈720 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–236 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,88 млн / целевая ≈10,69 млн / пессимист. ≈9,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,22 млн ₽, маржа 55 %, ROI 122 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈80 м².
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Курсаковская ≈8,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23870
Рейтинг 72/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 31.2 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 44 % | 2 |
| сад | 5 | 67 % | 3 |
| МКАД | 15 | 70 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 2.3 |
| участок | 5 | 73 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 9.5 |
| окружение | 10 | 89 % | 7.9 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый двухэтажный дом с кирпичной печью, требует косметики |
| участок и сад | 7 | ухоженный участок 12 соток с баней и колодцем |
| окружение | 9 | заповедная зона, лес, Новорижское шоссе |
| WOW | 4 | хорошая локация, но сам объект требует вложений |
Отличная локация в лесу, но дом и постройки требуют обновления для перепродажи модель max-code, фото: 4, 08.11 20:56
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 680 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Будьково д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Карасино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карасино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карасино д. | 7,5 сот. | 2 499 869 | 333 316 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карасино д. | 7,5 сот. | 1 999 006 | 266 534 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Карасино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Карасино д. | 7,5 сот. | 1 999 000 | 266 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈80 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 141 907 / 236 250 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 882 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 122 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈80 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Магма СНТ | 80 м² | 16 сот. | 3 800 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гордово д. | 80 м² | 12 сот. | 6 200 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Новорижские дачи КП | 80 м² | 6,4 сот. | 7 700 000 | 96 250 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Аэлита-2 СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ново-Петровское СНТ | 80 м² | 7 сот. | 15 500 000 | 193 750 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рига лайф КП | 80 м² | 6 сот. | 16 400 000 | 205 000 | в продаже 08.11.2026 | сохраненная копия |
| 6.5 км | Рига лайф КП | 80 м² | 6 сот. | 18 900 000 | 236 250 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Бужарово д. | 80 м² | 6,4 сот. | 14 500 000 | 181 250 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Истринские Сады КП | 80 м² | 6 сот. | 17 900 000 | 223 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Радость КП | 78 м² | 8,5 сот. | 8 000 000 | 102 564 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
(исх.514405 Е. И.)Прямая продажа, один собственник, полная стоимость в договоре. Новорижское шоссе, 55 км от мкада. Замельный участок 12 соток. 2х этажный дом 2013г. Постройки. На первом этаже: терраса 10 кв. М, веранда 10 кв. М, кухня 7 км. М, жилая комната 26,5 кв. М, печь кирпичная. На втором этаже: коридор 9,4 кв. М, комнаты 16 и 11 кв. М. На ухоженном участке: баня бревенчатая 8,4 кв. М, где можно расслабится после трудового дня, хозяйственные постройки-сарай, колодец (из ж/б колец диаметром 1м и глубиной 4м, наземная часть обшита досками с кровлей). В С/Т круглогодичная охрана. Экологически чистое место в заповедной зоне, вокруг лес. Интернет, электроэнергия по сельскому тарифу (оформление напрямую с Мосэнерго).