Волоколамское ш., 35 км от МКАД
Дарна с., Истра гор. округ
Дача 58 м², участок 6,3 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2018.
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Земля ≈322 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 2,03 млн → дом ≈468 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −83 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Манихино II ≈2,6 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №23863
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 322 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 032 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 468 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 069 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дарна с. | 8 сот. | 2 390 000 | 298 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дарна с. | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дарна с. | 16 сот. | 6 300 000 | 393 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дарна с. | 15 сот. | 13 500 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дарна с. | 29,3 сот. | 11 900 000 | 406 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дарна с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дарна-1 ТСН | 13,1 сот. | 5 500 000 | 419 847 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кашино д. | 11,5 сот. | 11 000 000 | 956 522 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дарна-1 ТСН | 12,1 сот. | 5 700 000 | 471 074 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кашино д. | 8 сот. | 1 430 000 | 178 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 61 661 / 72 414 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 564 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 377 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -83 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Андреевское СНТ | 56,9 м² | 6,2 сот. | 3 800 000 | 66 784 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Арбат-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Высоково-1 сад. уч. | 62 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дружба СНТ | 58 м² | 6,4 сот. | 4 200 000 | 72 414 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Росы СНТ | 59,2 м² | 6,5 сот. | 3 650 000 | 61 655 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 101 818 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Никулино д. | 55,1 м² | 6,1 сот. | 6 500 000 | 117 967 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Урожай СНТ | 63,6 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 61 321 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Бужарово д. | 58 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Солнечное СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 54 237 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2018 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в уютном поселке. Дом из сруба, на участке плодобые деревья и баня. Круглогодичный подъезд к участку. Рядом лес и озера.