Волоколамское ш., 30 км от МКАД
Агрогородок пос., Истра гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈406 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,43 млн → дом ≈916 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 75 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −752 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Манихино II ≈1,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №23862
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 405 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 434 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 916 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Агрогородок пос. | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Агрогородок пос. | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Агрогородок пос. | 7,2 сот. | 4 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Агрогородок пос. | 12 сот. | 4 490 000 | 374 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Агрогородок пос. | 6,2 сот. | 3 492 000 | 563 226 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 15 сот. | 4 990 000 | 332 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивановское с. | 7 сот. | 3 760 000 | 537 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агрогородок пос. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивановское с. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 97 222 / 182 222 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -752 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Андреевское-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Троицкий пос. | 35,6 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 143 258 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Новатор СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Искра СТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Монитор СНТ | 22,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 182 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:12654. За Объект внесен аванс Продам Дачу (Летний домик и участок) в СНТ ст. "Манихино-2". ВСЕГО 7 мин пешком от жд станции Манихино. Уютный 1-этажный дом - 3 комнаты, прихожая,терраса, с современной обстановкой позволит провести незабываемое лето без лишних хлопот. Всё, что на фото- мебель, бытовая техника - всё остаётся. Участок ухоженный, обработку делали в этом году. Коммуникации - газовый баллон, электроэнергия. Колодец - действующий, с питьевой водой. Продажа в связи с переездом. В подарок остаётся вся техника и квадроцикл Motex 125 куб.м. Просмотры 2 раза в неделю по предварительной договоренности.