Рязанское ш., 89 км от МКАД
Хорлово ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 44 м², участок 10 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 16.09.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 68 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 717 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Хорлово ≈1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23859
Рейтинг 15/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 705 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хорлово пгт | 18 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хорлово пгт | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 235 / 58 616 / 92 213 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 480 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лесное СНТ | 42,5 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 28 235 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Елкино д. | 42 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Комета СНТ | 42 м² | 7,5 сот. | 1 750 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Строитель СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 398 000 | 31 067 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 44,2 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 67 873 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Хорлово пгт | 48,8 м² | 12,4 сот. | 4 500 000 | 92 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Химик-4 СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 72 198 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 44 м² | 9,3 сот. | 2 600 000 | 59 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Фетровщик СНТ | 42 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2024 | 4 500 000 | история площадки |
| 02.10.2024 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.01.2025 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.02.2025 | 4 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.02.2025 | 4 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.02.2025 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.03.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.06.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.07.2025 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 552429. Арт. 552429 В СНТ "Хорлово" Воскресенского ГО предлагается уютная дача, расположенная на тихом живописном участке 10 соток, в окружении соснового леса. Участок огорожен забором по всему периметру с входной группой из калитки и