Рязанское ш., 82 км от МКАД
Глиньково д., Воскресенск гор. округ
Дом 150,3 м², участок 15 сот.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 06.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 49 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 56 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈3,01 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,44 млн / целевая ≈13 млн / пессимист. ≈11,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,21 млн ₽, маржа 54 %, ROI 116 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Виноградово ≈9,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23858
Рейтинг 71/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 12 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 370 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 379 990 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Глиньково д. | 12,5 сот. | 1 650 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 650 000 | 126 923 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глиньково д. | 7,8 сот. | 1 399 999 | 179 487 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глиньково д. | 15,3 сот. | 2 500 000 | 163 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Субботино д. | 13,8 сот. | 1 150 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 006 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 291 / 94 010 / 145 366 |
| цена объекта | 2 749 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 492 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 444 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 722 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 000 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 211 508 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 116 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Сетовка пос. да: «с/у» + «мебель» | 151 м² | 14 сот. | 8 500 000 | 56 291 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ульянино с. да: «санузел» + «тёплый пол» | 165,1 м² | 15,5 сот. | 24 000 000 | 145 366 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ульянино с. да: «с/у» + «тёплым полом» | 165 м² | 15 сот. | 19 870 000 | 120 424 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Гостилово д. да: «санузла» + «тёплым полом» | 136,1 м² | 15 сот. | 9 200 000 | 67 597 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.04.2026 | 2 799 999 | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 749 990 (−50 009) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 749 990 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается новый дом общей площадью 150,3 м2, в деревне Глиньково, Воскресенского района. Деревня газифицирована. Дом зарегистрирован, возможна прописка! Границы участка официально определены и закреплены на местности.