Рязанское ш., 63 км от МКАД
Квартал 38Б КП, Раменский гор. округ
Дом 72,5 м², участок 8 сот., 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 597 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 51 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,92 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈112 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: колодец.
До ст. Непецино ≈12,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23856
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 648 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 597 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 903 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 248 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Степановское с. | 7,2 сот. | 550 000 | 76 389 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная поляна дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ТСН | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Степановское с. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Степановское с. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Степановское с. | 8,1 сот. | 650 000 | 80 247 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское с. | 18,3 сот. | 1 481 000 | 80 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степановское с. | 6 сот. | 715 800 | 119 300 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степановское с. | 12,5 сот. | 1 250 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степановское с. | 30 сот. | 2 222 000 | 74 067 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 746 / 61 581 / 78 378 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 923 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 487 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 112 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Марьинка дп да: «ванная» + «ремонт» | 74 м² | 7,9 сот. | 5 800 000 | 78 378 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Солнечное СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 72 м² | 7,8 сот. | 4 950 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новое Давыдово КП да: «ванной» + «ремонтом» | 75,6 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 72 751 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Полесье ДНП да: «санузел» + «ремонтом» | 68 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лесной ДНП да: «санузел» + «ремонтом» | 68 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Аргуново-1 КП да: «туалет в доме» + «мебель» | 67 м² | 8,5 сот. | 3 400 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом в Московской области. Адрес Дома : Московская область, Раменский м.о. , квартал 50566 дом 492. 1) Небольшой, уютный дом с электричеством и другими коммуникациями недалеко от с. Никитское, общей площадью около 72,5м2. Назначение дома : жилой дом. 2) Земельный участок 8 соток. Новый забор, калитка. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения Вид разрешенного использования: для дачного строительства Кадастровый номер: 50:23:0050566:492 Состояние: дом требует дальнейшего обустройства. Вода - скважина, канализация - септик ( 2 колодца), эл.свет - счетчик. Звоните, приезжайте, смотрите. При необходимости помогу гарантированно с одобрением ипотеки в российских банках.