Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Эхо ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 13.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 902 тыс. → дом ≈298 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 38 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈860 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Золотово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2385
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 33 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 329 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 902 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 298 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березовая Роща СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пионер СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Утро СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Губино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 261 / 64 167 / 71 667 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 860 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восток СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Экспресс СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 64 167 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | сохраненная копия |
| 9.3 км | Полянка СНТ | 57,5 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 38 261 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2292470. Продается дачный домик с земельным участком 6 сот в Раменском районе СНТ "Эхо". Ровный, чистый участок недалеко от лесного массива. В перешей доступности расположено Голубое озеро с пляжем. До станции "Золотово" регулярное сообщение с Москвой - 1 час и Вы в Москве. В населенном пункте есть все необходимые магазины. В СНТ есть круглосуточная охрана, центральная летняя вода для полива. В доме 3 жилых комнаты: 2 на первом этаже и 1 на втором. Водопровод заведен в дом. Это летний дом, который не предназначен для круглогодичного проживания, но находится в хорошем состоянии. Однако требует немного любви и заботы. Для тех, у кого много желания и вдохновения этот дом может стать местом хорошего семейного отдыха.