Рязанское ш., 77 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 7,7 сот., дерево.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 21.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 511 тыс. → дом ≈589 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 17 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −717 тыс. ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈0,9 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23847
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 34 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 511 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Коллективный сад 3 СНТ | 6,4 сот. | 500 000 | 78 125 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Коллективный сад 3 СНТ | 5,3 сот. | 1 300 000 | 245 283 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 4 сот. | 850 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Коллективный сад 3 СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6,4 сот. | 530 000 | 82 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,3 сот. | 5 200 000 | 559 140 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 059 / 39 062 / 80 556 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 209 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 146 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -717 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | 36 м² | 11 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Черкизово с. | 36 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Химик-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Ветеран СТСН | 32 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Заря СНТ | 51 м² | 6 сот. | 870 000 | 17 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Эхо ТСН | 31,9 м² | 6 сот. | 990 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2025 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача в экологически благополучном районе с развитой инфраструктурой. Участок правильной формы с большим количеством плодово-ягодных насаждений и деревьев создает приватную и уютную атмосферу. Основу строения составляет каркасный дом