Рязанское ш., 80 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 28 м², участок 6 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 945 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 88 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈966 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,28 млн ₽, маржа −236 %, ROI −70 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Воскресенск ≈1,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23839
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 455 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 87 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7,5 сот. | 1 125 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 1 760 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 1 260 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,5 сот. | 1 500 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ашитково с. | 8 сот. | 1 760 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 4,5 сот. | 1 250 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 40 500 / 58 929 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 086 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −236 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Солнышко ТСН | 27,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 71 168 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сигнал СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 30 м² | 6,2 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Автомобилист ТСН | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Союз СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Перхурово СНТ | 30 м² | 5,2 сот. | 1 180 000 | 39 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рябинушка СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнышко ТСН | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Воскресенск СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 899 999 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дружба СНТ | 28 м² | 6,8 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2025 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЦЕНА УКАЗАНА БЕЗ СТОИМОСТИ УЧАСТКА!!! Плoщaдь: 28 м (40-футовый модуль) Инженеpныe системы Электрикa: ГOCТ кaбeль в мeталлоpукаве pозeтки и выключaтeли свeтильники потoлoчныe (коpидoр, сaнузел) cвeтильники наpужныe люстpы: куxня, спaльня бpa в