Рязанское ш., 45 км от МКАД
Старниково ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 25.11.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 978 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −532 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈10,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23838
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 37 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.7 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 978 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старниково д. | 10,8 сот. | 1 550 000 | 143 519 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старниково СНТ | 8,5 сот. | 1 390 000 | 163 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленый Луг ДНП | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 9,2 сот. | 2 500 000 | 271 739 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленый Луг ДНП | 8,5 сот. | 1 290 000 | 151 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старниково ДНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 10 сот. | 1 470 000 | 147 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 8,5 сот. | 950 000 | 111 765 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старниково ДНТ | 8,6 сот. | 1 190 000 | 138 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 10,3 сот. | 950 000 | 92 233 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 946 / 75 000 / 138 889 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 797 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 355 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -532 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Ульянино с. | 36 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Уютная долина КП | 35,6 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 109 270 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Аргуново-4 КП | 36 м² | 7,3 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Владимировка ДНП | 37,2 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 34 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старниково-3 КП | 31 м² | 6,5 сот. | 1 799 000 | 58 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Морозово д. | 40 м² | 6,7 сот. | 3 899 000 | 97 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Натальино д. | 36 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 136 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Амирово СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.11.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 30.11.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 550 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам зимний дом ( бревно)с учаском 7,05 соток. Дом зарегистрирован, Прописка, выписку Егрн получу 29 декабря. Цена окончательная. Все коммуникации действующие в исправном состоянии. Интернет, зеленые насаждения. Продаётся без мебели и техники. Участок в собственности с 2017 года. 1 собственник и на дом, и на участок. В доме все коммуникации и внутренняя отделка. Фасад желательно отделать сайдингом. Соседи живут постоянно. До остановки, рынка, магазина, фаба и детского сада 5 минут пешком. Дополнительные вопросы по телефону.